安博研究丨存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR对你会有哪些影响？

2019年8月16日，中国人民银行发布〔2019〕第15号公告，推出贷款市场报价利率（LPR），LPR每月公布一次，可升可降。各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价，并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准。

2019年12月28日，央行发布关于存量浮动利率贷款定价基准转换的公告（中国人民银行公告〔2019〕第30号，以下简称“30号公告”）。公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

2020年2月29日，建设银行、工商银行等相继发布通告，将于2020年3月1日起开始受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。

从公告的内容来看，该政策针对的是存量浮动利率贷款，对2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，不包括公积金个人住房贷款。公告针对的转换范围为商业贷款参考的是贷款基准利率定价而非贷款市场报价利率（LPR）的个人贷款。也就是说，2020年1月1日以后办理个人住房按揭贷款的，不得参考贷款基准利率定价。公积金个人住房贷款按照原政策不变，无需按照次公告进行利率转换。同时，固定利率贷款和不良贷款也不纳入转换范围。

从公告内容来看，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，并给出两种选择，且只有一次选择的机会。第一是选择“LPR+加点”利率。即将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。也就是说，选择“LPR+加点”利率，贷款客户的房贷利率可升可降，月供也是可能变多或变少。2021年及以后的房贷利率会上升还是下降，完全取决于新基准LPR的变动情况。实际上，如果处于利率上行周期，那么转为固定利率会有优势；如果是利率下行周期，转换为浮动利率就比较划算。第二是选择固定利率。按照公告，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就是维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。

除商业性个人住房贷款以外的其他个人贷款(包括小微企业贷款、个人消费贷款、个人商业用房贷款等)，借款人可选择将原合同浮动利率定价基准转换为LPR，或转换为固定利率。比如工商银行、建设银行等银行的转换规则规定，除商业性个人住房贷款以外的其他个人贷款，参照个人住房贷款规则进行定价基准转换；其中，存在分次提款、循环情形的，对尚未提款的部分，转换后的当期执行利率水平不高于转换前利率。加点数值在合同剩余期限内固定不变，自第一个重定价日起，在每个重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

那么，重新签订合同时，到底是选择固定利率还是“LPR加点”更划算呢？就目前的市场利率情况来看，差别并不是很大，长远来看，业内预测利率处在下行期，“LPR加点”的形式或许选择会更多。简普科技大数据研究院李万斌认为，12月20日，最新一期的LPR报价没有发生变化，但考虑到目前的经济形势，未来仍有着下行的空间。在多地放松人才政策、市场资金面比较宽松的情况下，明年银行房贷利率大概率会随LPR下调，不过，下调的幅度和速度都会比较平缓，平稳发展仍将是2020年房地产市场的主旋律。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华说，现在改为锚定LPR，而LPR从长期看有走低的趋势，所以存量房贷利率也开启了长期下调的通道，有利于降低住房负担，还贷压力有望减轻。

如果你认为LPR以后会降低，那么选择“LPR+加点”浮动利率更划算，因为利息会变少；如果你认为LPR会上涨，那么选择固定利率更划算。

按照规定，定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

比如：某笔商业性个人住房贷款原合同借款期限为20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月全国银行间同业拆借中心发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%），也就是2020年月供水平其实不变。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。如果2020年12月发布的5年期以上LPR下降了，那么购房者的月供也会相应减少。

如果选择固定利率，那么在剩余的的还款期限内继续承担5.39%的利率。

根据公告内容，存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值；从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和；之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

也就是说，商业性个人住房贷款的加点数值等于原合同最近的利率与2019年12月份LPR的差。存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变，第一次调整的时候，利率保持不变；从第二次调整时，利率为最近一个月的"LPR+加点"。转换时间从2020年3月1日至8月31日，但实际的执行时间是从2021年开始，2020年购房者实际执行的房贷还是按照2019年的房贷利率执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，购房者也只能从2021年开始享受利率下行的红利。